Jesteś tutaj: ebum.pl > Artykuły > Jak spisać dobrą umowę najmu Zaloguj się | Załóż konto | Pomoc
Mieszkania i pokoje do wynajęcia.
  Strona główna Szukaj mieszkania Szukaj pokoju Dodaj ogłoszenie Mój ebum Artykuły Umowy  

 
   

Jak spisać dobrą umowę najmu


Kwiecień 2007


Spisywanie umowy należy zacząć od przeczytania ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest bowiem jedną z najbardziej sformalizowanych umów, a swoboda stron w kształtowaniu jej treści jest bardzo mocno ograniczona.



Zawarcie w treści umowy unormowań sprzecznych z ustawą będzie powodowało ich nieważność. Zatem umowa najmu lokalu mieszkalnego może mieć bardzo krótką treść bo większość spraw i tak w sposób bezwzględnie obowiązujący dyktują przepisy w/w ustawy, a powtarzanie ich treści w zawieranej umowie nie ma większego sensu. Równie dobrze zamiast przepisywać treść w/w ustawy do umowy można załączyć jej wydrukowaną treść.

Najczęstszym błędem popełnianym przez wynajmujących jest swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, gdy tymczasem tematyka ta jest ścile przez przepisy określona a jej niezachowanie spowoduje, ze do wypowiedzenia umowy nie dojdzie. Zatem kwestia wypowiedzenia umowy przez wynajmującego została pominięta we wzorze gdyż w umowie nie ma sensu ponownie przepisywać treści ustawy.

Natomiast strony mogą określić kiedy najemca ma prawo wypowiedzieć umowę.

Uwaga
Warto zaznaczyć, ze wielu właścicieli mimo, że wie o nieważności określenia innych terminów wypowiedzenia niż wynikają z ustawy i tak zawiera je w umowie np. "z dwutygodniowym wypowiedzeniem" dlatego z takimi sprzecznymi uregulowaniami możemy spotkać się w wielu umowach. Większość takich unormowań ma mieć oddziaływanie psychologiczne i ma bazować na nieznajomości przepisów przez Najemcę, który nie znając ich będzie kierował się postanowieniami umowy.

Należy również zwrócić uwagę, ze strony mogą ustalić wzajemne obowiązki, co do utrzymania lokalu (kto za działania czego odpowiada i co wymienia). Jeżeli tego nie zrobią przewiduje się ustawowy sposób podziału obowiązków określony w ustawie (art. 6a-6e ustawy o ochronie praw lokatorów). Treść wzoru nie zawiera podziału obowiązków bo strony mogą to zrobić w sposób dowolny jeżeli to przemilczą tak jak we wzorze oznaczać to będzie, ze godzą się na poniższy podział.

Ustawa dzieli je następująco :


Art. 6a
1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Art. 6b
1. Najemca jest obowiązany utrzymywać2. lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać3. porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać4. i chronić5. przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Reklama


2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,

2) okien i drzwi,

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Art. 6d
Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu
Art. 6e
1. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

2. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

 
Najczęściej czytane
Wynajem a sprawa podatku
Jak spisać dobrą umowę najmu
Wynajem czy kredyt na całe życie?
Jak płacić mniejsze rachunki za energię
Studenci od kuchni

Newsletter
Bądź na czasie w temacie wynajmu
E-mail:
Bydgoszcz | Gdańsk | Katowice | Kraków | Lublin | Łódź | Opole | Poznań | Toruń | Warszawa | Wrocław
mieszkania · pokoje · pokój wynajmę · mieszkanie do wynajęcia · szukam mieszkania · szukam pokoju · mieszkanie studenckie · stancja
©copyright ebum.pl PJBK. Wszelkie prawa zastrzeżone.Reklama | Kontakt | Regulamin | Partnerzy | Agencje