O tym, że podatki w Polsce są dość skomplikowane wie każdy. Ale nie każdy wie, bądź chce wiedzieć, że należy je również płacić od dochodów uzyskiwanych z wynajmu. Właściciel mieszkania ma jednak prawo wyboru formy opodatkowania, co nie pozostaje bez wpływu na wysokość obciążenia.
Dwie formy podatku do wyboru
W przypadku osiągania dochodu z wynajmowania mieszkania możliwe są dwie formy opodatkowania: podatek według skali naliczany od dochodu lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Sposób rozliczenia wybiera się przed rozpoczęciem wynajmu. Potem oczywiście można go zmienić, ale decyzję tę należy podjąć przed początkiem nowego roku podatkowego. Obie formy podatkowe mają swoje zalety i wady.
Podatek według skali (zasady ogólne)
Przy wyborze opodatkowania na zasadach ogólnych można odliczyć koszty uzyskania przychodu takie jak np.:
wydatki na wyposażenie i meble
amortyzacja mieszkania
podatek od nieruchomości
wynagrodzenie pośrednika
Takie odpisy są często niemal równe opłatom, jakie otrzymuje właściciel wynajmowanego lokalu. Ta forma opodatkowania jest zatem korzystna przede wszystkim dla osób, które niedawno poniosły koszty związane z remontem i urządzeniem mieszkania.
Ryczałt ewidencjonowany
Druga forma opodatkowania to ryczałt ewidencjonowany, w którym stawka podatku wynosi jedynie 8,5 proc. W porównaniu ze skalą podatkową jest to dużą oszczędnością. Jednak taki poziom podatku utrzymuje się jedynie do kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro (w 2008 r. jest to równowartość 15 072 zł). Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt jest już zdecydowanie wyższy i wynosi 20 proc. Należy również zaznaczyć, że limit ten dotyczy wszystkich dochodów uzyskiwanych z tytułu wynajmu, a nie poszczególnych umów czy wynajmowanych mieszkań. Przy wyborze takiego rodzaju opodatkowania nie ma możliwości uwzględnienia żadnych kosztów uzyskania przychodu. To niewątpliwie zmniejsza atrakcyjność tej formy opodatkowania. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych opłaca się głównie tym, którzy mają wysokie dochody, a po ich zsumowaniu z dochodem z wynajmu przekroczyliby wyższy próg podatkowy i musieliby oddać fiskusowi 30 czy 40 proc. całości uzyskiwanego dochodu.
Reklama
Zawarłeś umowę, musisz zapłacić
Zawarcie umowy (w formie ustniej bądź pisemnej), w której strony określają wysokość czynszu jest podstawą do naliczenia podatku od dochodu z tytułu wynajmu. Czynsz zapłacony przez najemcę na rzecz właściciela lokalu (lub postawiony do jego dyspozycji), w całości stanowi dochód tego ostatniego. Warto wiedzieć, że w skład czynszu nie wchodzą opłaty związane z eksploatacją mieszkania. Zwykle w umowie zapisuje się, że najemca przekazuje właścicielowi pieniądze na ich pokrycie (umowy z dostawcami mediów, podpisane są zwykle z właścicielem lokalu i to on zobowiązany jest do opłacania rachunków). Ta część przychodu nie jest wliczana do podstawy opodatkowania. Takie opłaty jak:
płatności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni
opłaty za telemedia
wodę
energię elektryczną
gaz
nie stanowią dochodu wynajmującego. Z umowy powinno wynikać, że nie są one ustalane ryczałtowo i że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Na pytania ebum.pl odpowiada rzecznik Izby Skarbowej w Poznaniu pani Małgorzata Spychała Szuszczyńska
Czy istnieje obowiązek zgłaszania umowy najmu do urzędu skarbowego?
Zwrócić należy uwagę, iż brak jest ustawowego obowiązku zgłaszania w urzędach skarbowych zawartych umów najmu lokalu mieszkalnego bowiem tego typu umowy nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Czy rozliczając się z najemcami ?na czarno? uniknie się płacenia podatku od tego typu dochodu?
Osoby wynajmujące często nie zawierają z najemcami umów najmu w formie pisemnej, co poza kwestiami podatkowymi może prowadzić do problemów związanych z dochodzeniem roszczeń cywilnoprawnych związanych z niewywiązywaniem się z zawartej umowy i ewentualnym zniszczeniem mienia. Ponadto nie zawarcie umowy w formie pisemnej nie oznacza wcale, że wynajmujący uniknie odpowiedzialności za nie płacenie podatków, ponieważ organy podatkowe mogą przesłuchać w charakter świadka najemców na powyższą okoliczność. Zdarza się też, iż byli najemcy informują urzędy skarbowe, iż dana osoba fizyczna osiągała dochody z tytułu najmu. Również inni obywatele, którzy rozumieją, że płacenie podatków jest konstytucyjnym obowiązkiem wszystkich obywateli RP informują administrację podatkową, że dana osoba fizyczna wynajmuje lokal mieszkalny. Również Policja przesyła informacje odnośnie wynajmowania lokali mieszkalnych. W związku z powyższymi informacjami urzędy skarbowe podejmują stosowne działania zmierzające do ustalenia zobowiązania podatkowego, co oprócz zapłaty należnego podatku rodzi konieczność zapłacenia odsetek za zwłokę oraz odpowiedzialność karną skarbową.
Istnieją jakieś inne sposoby odkrycia, że osoba wynajmuje mieszkanie bez opłacania należytego podatku?
Urzędy skarbowe monitorują również kwestie związane z osiąganiem dochodów z najmu wykonując czynności nie związane z osobą wynajmująca. Np. ujawniane są przychody z najmu podczas kontroli działalności gospodarczych z innych zakresów np. najem środków trwałych. Przychody z najmu ujawniane są podczas kontroli prowadzonych z tytułu nieujawnionych źródeł, wtedy podatnicy często sami wskazują jako źródła pokrycia majątku m.in. najem. Urzędy skarbowe posiadają także wiedzę o podatnikach, którzy mogą osiągać dochody z najmu w związku z faktem korzystania przez nich w latach wcześniejszych z ulgi z tytuły budowy budynku mieszkalnego z lokalami przeznaczonymi na wynajem.
Czy Izba Skarbowa posiada jakieś dane szacunkowe jak duża jest szara strefa w wynajmie?
Oszacowanie tzw. szarej strefy jest niezwykle trudne, dlatego określenie jej nawet w przybliżeniu byłoby nieuprawnione.
