Zamieszkać na własny rachunek, ale jak? Możliwości są co najmniej dwie: wynajem lub zakup mieszkania (kredyt hipoteczny). Która opcja jest lepsza? Odpowiedź na to pytanie nie jest najprostsza. Przyjrzyjmy się zatem bliżej zagadnieniu.
Trzeba wziąć pod uwagę kilka aspektów, zarówno tzw. 'światopoglądowych' i tych przyziemnych, bezpośrednio związanych z kosztami. Zmienność cen zakupu nieruchomości, a także związanych z nimi kosztów wynajmu dodatkowo komplikuje sprawę.
Zakup mieszkania - kredyt hipoteczny
Wiele młodych osób kusi myśl o jak najszybszym zakupie własnego mieszkania. Jeszcze do niedawna wysokość miesięcznej raty kredytu była zbliżona do cen wynajmu, co sprawiało, że podjęcie decyzji o zadłużeniu się była łatwiejsza. Obecne ceny mieszkań oraz wysokość stóp procentowych powodują, że miesięczna rata znacząco przewyższa wysokość czynszu. Zaciągnięcie kredytu z kilkudziesięcioletnim okresem spłaty, wiąże się w pewnym sensie z ograniczeniem 'swobody'. Dla wielu myśl o 'chodzeniu na smyczy banku' przez następne 20-30 lat jest bardzo trudna do zaakceptowania.
Jeszcze niedawno mówiło się, że na 'zakupie nieruchomości nie można stracić' i wzrost ich wartości jest niezagrożony. Zawsze będzie można sprzedać z zyskiem zakupione na kredyt mieszkanie. Jednak wydaje się, że skokowy wzrost cen w ostatnich latach wyczerpał możliwości i przynajmniej na najbliższe lata poważnie ograniczył możliwość ruchów w tym kierunku.
Podstawowym czynnikiem w przypadku zakupu mieszkania przez młodych ludzi pozostaje cena. O tym jak zmieniały się ceny w największych polskich miastach przez ostatnie 3-4 lata, nie trzeba nikogo przekonywać. Rozłożenie spłaty kredytu na okres nawet powyżej 30 lat w jakimś sensie rozwiązuje tą kwestię. Należy jednak pamiętać o dodatkowych kosztach związanych z zakupem, których bank nie skredytuje.
O istnieniu takowych, starający się o kredyt często nie ma pojęcia, zanim się z nimi bezpośrednio nie zetknie. Dodatkowe wydatki mogą stanowić nawet 5% ceny mieszkania. Dokładna kwota, którą trzeba dysponować myśląc o zakupie własnego mieszkania zależy oczywiście od ceny mieszkania i warunków kredytowych banku. Pamiętać należy o:
prowizji pośrednika do 3% (zakup dotyczy rynku wtórnego)
prowizja od udzielenia kredytu
koszty różnic kursowych (przy kredytach zaciąganych w walutach obcych, kredyt udzielany i wypłacany jest odpowiednio po kursie kupna i sprzedaży)
ubezpieczenie do czasu wpisu do hipoteki (zakup na rynku pierwotnym, mieszkanie w budowie)
ubezpieczenie niskiego wkładu
opłaty notarialne (wynagrodzenie notariusza, wpis od księgi wieczystej, podatek)
koszty wyceny (wykonywanej na potrzeby banku)
Wszystkie te wydatki razem wzięte, nie stanowią wcale małej kwoty. Przy zakupie kawalerki w Warszawie to kwota bliska 20000 zł. Reklamowe hasełka banków o finansowaniu inwestycji w 100% można zatem włożyć między bajki.
Reklama
Wynajem - tanio nie jest
Rosnące od ponad 4 latach ceny mieszkań przekładają się w bezpośredni sposób na wysokość czynszu. Analizując dane z rynku wynajmu za ostatni rok, można dojść do wniosku, że koszt wynajmu mieszkania (jak i pokoi) wzrósł w każdym z większych miast. Średni koszt wynajmu 3 pokojowego mieszkania w Warszawie to 2350zł/m-c, Poznaniu 1600zł/m-c, a Krakowie 2000zł/m-c.
W bezpośrednim związku ze wspomnianymi stawkami pozostają koszty wspólnego wynajmowania mieszkania przez kilka osób. Opcja ta jest bardzo chętnie wykorzystywana przez studiujących poza miejscem stałego zamieszkania. Koszty wynajmu pojedynczego pokoju w Warszawie, Poznaniu i Krakowie szacunkowo wynoszą odpowiednio: 540, 430 i 460 zł miesięcznie, bez opłat licznikowych, internetu czy kablówki. Przymierzając się do wynajmu kawalerki trzeba liczyć się z kosztami rzędu 800-1000zł w Poznaniu i 1300-1500 zł w Warszawie i Krakowie.
Zdaniem ekspertów należy spodziewać się dalszego wzrostu kosztów wynajmu. Jest to związane, także bezpośrednio ze wzrostem kosztów obsługi kredytów (podniesienie stóp procentowych w związku z rosnącą presją inflacyjną). Właściciele lokali starają się przychodami z czynszu za wynajmowane lokale pokryć koszty miesięcznych rat kredytów hipotecznych zaciągniętych na ich zakup. Dodatkowo należy również spodziewać się wzrostu cen wynajmu w aglomeracjach gdzie odbędzie się Euro 2012. Szacuje się, że wzrost cen do tego czasu będzie wynosił średnio 10% w stosunku rocznym.
Co lepsze na początek?
Galopujące w ostatnich latach ceny mieszkań spowodowały, że zakup mieszkania na kredyt stanowi bardzo poważne miesięczne obciążenie. Wysokie koszty 'okołokredytowe' i opłaty związane z samą transakcją , na których pokrycie trzeba dysponować gotówką, powodują mniejszą dostępność tego typu rozwiązania dla wielu Polaków. Za wynajmem przemawia fakt, iż nie jest on związany z żadnymi początkowymi kosztami poza kaucją.
Posiadanie własnego mieszkania, w pewnym sensie ogranicza mobilność osób, które zaczynają budować swoją karierę zawodową. Decyzja o przeprowadzce do innego miasta, na przykład w związku z propozycją lepszej pracy, z pewnością będzie łatwiejsza gdyż nie wiąże się z wyprowadzką (sprzedażą lub wynajęciem) swojego wymarzonego mieszkania.
Na tym polu wynajem jawi się jako opcja pozwalająca zachować o wiele większą 'swobodę finansową'. Co prawda wynajmowanie nigdy nie skończy się 'happy end'em' tzn. wynajmowany lokal zawsze pozostawał będzie czyjąś własnością, jednak niezależność od instytucji finansowych to zdecydowane plusy takiego rozwiązania. Dobrze skonstruowana umowa najmu w znacznym stopniu może uchronić najemcę przez nagłym wzrostem kosztów. Właściciel lokalu w przeciwieństwie do banku jest stroną, z którą można dyskutować i negocjować wysokość czynszu.
Trzeba wziąć pod uwagę kilka aspektów, zarówno tzw. 'światopoglądowych' i tych przyziemnych, bezpośrednio związanych z kosztami. Zmienność cen zakupu nieruchomości, a także związanych z nimi kosztów wynajmu dodatkowo komplikuje sprawę.